外墙漏水不仅影响居住舒适度，还可能引发墙面发霉、家具损坏甚至电路安全隐患。当漏水造成财产损失时，责任该由谁承担？物业、开发商还是业主自己？《民法典》及相关法律对此有明确规定，本文邦师傅将结合案例和法条，为您解析维权要点。  

   一、外墙漏水，责任主体如何认定？

   根据《民法典》及相关司法解释，外墙漏水的责任归属主要取决于漏水原因、房屋性质（新房/旧房）及物业服务情况，一般分为以下几种情况：  

   1. 新房在保修期内：开发商负责  

   法律依据：  

     - 《建设工程质量管理条例》第40条规定，建筑外墙防水的保修期通常为5年（具体以购房合同约定为准）。  

     - 若在保修期内出现外墙渗漏，开发商应免费维修，并赔偿因漏水导致的损失（如家具、装修损坏等）。  

   案例参考：  

     某业主购买新房后3年发现外墙渗水，导致墙面发霉、地板变形。法院判决开发商承担维修责任，并赔偿业主维修费及损失2万元。  

   2. 已过保修期：物业或业主共有维修

   法律依据：  

     - 《民法典》第273条规定，建筑物的外墙属于业主共有部分，维修责任通常由物业公司负责，费用从公共维修基金支出。  

     - 若物业未及时履行维修义务导致损失扩大，业主可要求物业赔偿。  

   案例参考：  

     某小区因物业长期未检修外墙，暴雨后多户家中进水。法院认定物业存在管理过失，判赔业主部分损失。  

   3. 业主私自改造导致漏水：自行担责  

   - 如果漏水是因业主违规装修（如私自打孔、拆改外墙）导致，则由该业主承担维修及赔偿责任。  

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   二、漏水损失如何索赔？

   1. 证据固定

   - 拍照/录像：记录漏水位置、受损物品、损失程度。  

   - 第三方鉴定：可委托专业机构出具漏水原因鉴定报告，明确责任方。  

   - 物业沟通记录：保存报修记录、物业回复（如微信、邮件等），证明对方是否怠于维修。  

   2. 协商解决

   先与物业或开发商协商，要求其维修并赔偿。若协商不成，可向住建部门、消费者协会或街道办投诉。  

   3. 法律诉讼

   若调解无果，可向法院起诉，主张：  

   - 修复费用（如防水工程、墙面翻新）；  

   - 财产损失（家具、电器损坏等）；  

   - 租金损失（如因维修无法居住）。  

   三、如何预防外墙漏水？

   1. 新房收房时：仔细检查外墙、窗框周边是否有裂缝或渗水痕迹。  

   2. 定期维护：老旧小区业主应督促物业定期检查外墙防水层。  

   3. 装修注意：避免擅自改动外墙结构，如安装外挂设备需做好防水密封。  

   结语  

   外墙漏水维权关键在于明确责任主体并及时取证。如果遇到推诿扯皮，务必通过法律途径维护自身权益。建议业主们平时关注小区公共维修基金使用情况，确保物业履行维护义务，防患于未然。（注：具体法律适用可能因地区、个案有所不同，建议咨询专业律师。）